Prix en hausse, ventes en baisse : comment acheter (et négocier) un bien à Kairouan fin 2026

Le marché immobilier tunisien envoie en cette fin 2026 un signal paradoxal : les prix continuent de grimper, alors que les ventes reculent. Pour un acheteur à Kairouan, c’est une situation inhabituelle qui ouvre une vraie marge de négociation, à condition de bien s’y prendre. Voici les chiffres, puis nos conseils de terrain.

Ce que disent les derniers chiffres

Selon les données de l’Institut national de la statistique (INS) relayées en août 2026 :

• Sur un an (fin 2025), l’immobilier bâti a pris +5,6 % : appartements +5,7 %, maisons +5,6 %, terrains résidentiels +3,9 %.
• La hausse est la plus forte dans le Sahel (Sousse, Monastir, Mahdia, Nabeul) avec +6,9 % pour le bâti.
• En parallèle, le volume des transactions recule : -4,9 % pour les appartements, -2,4 % pour les maisons et -2,9 % pour les terrains à bâtir sur le dernier trimestre 2025.

Côté professionnels, la Chambre nationale des promoteurs immobiliers a évoqué fin août une chute des ventes de 80 %. Ce chiffre n’est pas une statistique officielle et sa période de référence n’a pas été précisée, mais il confirme la tendance : la demande ralentit, freinée par le coût du crédit et le pouvoir d’achat. Une partie des ménages se tourne d’ailleurs vers la location.

Pour aller plus loin sur les statistiques : Marché immobilier tunisien : ce que disent les chiffres officiels sur Kairouan.

Et à Kairouan ?

Kairouan n’est pas le Grand Tunis ni le littoral : les prix au m² y restent nettement plus accessibles, et la demande est portée par les familles locales, les Tunisiens résidant à l’étranger et les investisseurs du Sahel voisin. Mais le ralentissement national se ressent aussi ici : les biens restent plus longtemps en vente, et les vendeurs réalistes sont plus ouverts à la discussion.

6 conseils pour acheter (et négocier) dans ce marché

1. Connaissez le vrai prix du quartier. Comparez au moins 3 biens similaires (même quartier, même surface, même état). Notre guide Combien vaut une maison à Kairouan ? détaille les critères qui font le prix.
2. Arrivez avec un financement clair. Un accord de principe bancaire ou une preuve de fonds pèse lourd face à un vendeur qui attend depuis des mois. Voir Crédit immobilier en Tunisie en 2026.
3. Calculez le coût total, pas seulement le prix. Droits d’enregistrement, conservation foncière, notaire : intégrez-les dans votre offre. Frais d’achat immobilier en Tunisie en 2026.
4. Négociez aussi les conditions. Délais, échéancier, travaux à la charge du vendeur, équipements laissés sur place : tout se discute, pas seulement le prix.
5. Vérifiez les papiers avant de vous engager. Titre foncier, situation d’indivision, cahier des charges du lotissement. Ce que vous pouvez construire sur un terrain et notre annuaire des notaires à Kairouan.
6. Suivez la fiscalité. La loi de finances 2026 a déjà modifié certaines règles, et le projet de loi de finances 2027 propose un barème progressif des droits d’enregistrement pour un premier logement ancien acheté auprès d’un particulier. Si vous êtes concerné, le calendrier de signature peut compter.

Vous vendez ? Le bon prix dès le départ

Dans un marché qui ralentit, un bien surévalué peut rester des mois sans visite. Fixez un prix cohérent avec le marché, préparez vos documents à l’avance et anticipez l’impôt sur la plus-value avec notre simulateur gratuit.

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Sources : INS via Managers (12 août 2026) ; Webdo (28 août 2026) ; Tuniscope (19 octobre 2026). Les chiffres sont donnés à titre informatif.