Marché immobilier tunisien : ce que disent les chiffres officiels — et ce qu’ils ne disent pas sur Kairouan

---

Le marché immobilier tunisien vit une situation inhabituelle : les prix continuent de monter alors que le nombre de ventes recule. Les dernières données publiées par l’Institut National de la Statistique (INS) le confirment, et les statistiques de la Banque Centrale de Tunisie (BCT) en donnent l’explication.

Mais ces chiffres nationaux ont un angle mort : Kairouan n’y apparaît nulle part. Nous avons donc complété l’analyse avec nos propres relevés sur le terrain.

---

1. Ce que dit l’INS : des prix qui montent, des ventes qui reculent

Selon l’indice des prix de l’immobilier publié par l’INS pour le quatrième trimestre 2025 :

Indicateur	Sur un an (T4 2025 / T4 2024)	Sur le trimestre (T4 / T3 2025)
Ensemble de l’immobilier bâti	+5,6 %	+0,3 %
Appartements	+5,7 %	−0,3 %
Maisons	+5,6 %	+1,8 %
Terrains constructibles	+3,9 %	+1,9 %

La lecture régionale est encore plus parlante :

Région	Immobilier bâti (sur un an)	Terrains à bâtir (sur un an)
Grand Tunis	+2,9 %	+4,8 %
Sahel (Nabeul, Sousse, Mahdia, Monastir)	+6,9 %	+5,3 %
Sfax et Sud	—	+3,6 %
Nord-Ouest	—	−1,1 %

Et pourtant, sur le même trimestre, le volume des transactions (corrigé des variations saisonnières) recule : −2,9 % pour les terrains résidentiels, −2,4 % pour les maisons, −4,9 % pour les appartements.

C’est le paradoxe central du marché tunisien aujourd’hui : la hausse des prix ne s’accompagne plus d’une hausse de l’activité. Les vendeurs tiennent leurs prix, les acheteurs se raréfient.

---

2. Pourquoi ce blocage ? Regardez du côté du financement

Le paradoxe s’éclaire dès qu’on regarde le crédit.

• La BCT a maintenu son taux directeur à 7 % (décision du 30 mars 2026), dans un contexte d’inflation autour de 5 % (février 2026).
• Sur le premier semestre 2026, le taux effectif moyen des crédits logement financés sur ressources ordinaires des banques ressort à 10,25 %, avec un seuil de taux excessif fixé à 12,30 %.
• Surtout : fin décembre 2025, l’encours des crédits au logement s’établit à 13 325 MDT, en recul de 197,6 MDT sur un an. Un repli historique.
• Pendant ce temps, les crédits destinés à l’amélioration et la rénovation de l’habitat bondissent à 11 270 MDT (+315,1 MDT).

Le message est limpide. Faute de pouvoir acheter du neuf, les ménages tunisiens agrandissent, surélèvent, rénovent l’existant. C’est un arbitrage subi, pas choisi — et il pèse directement sur le nombre de transactions.

---

3. L’angle mort : Kairouan n’existe pas dans les statistiques nationales

Voici un point que peu d’articles mentionnent, et qui change tout pour un acheteur kairouanais.

La fiche technique de l’indice des prix de l’immobilier de l’INS découpe le pays en quatre strates seulement :

1. Grand Tunis (Tunis, Ariana, Ben Arous, Manouba)
2. Nabeul, Sousse, Mahdia, Monastir
3. Zaghouan, Bizerte et Nord-Ouest
4. Sfax, Centre-Est et Sud

Kairouan n’apparaît dans aucune ligne publiée. Quand la presse titre « les prix ont augmenté de 5,6 % », ce chiffre est un agrégat national largement tiré par le Grand Tunis et le Sahel. Il ne vous dit rien de ce que vaut un terrain à Cité El Manar ou un S+2 au centre-ville de Kairouan.

C’est précisément pour combler ce vide que nous publions nos propres relevés.

---

4. Kairouan : le contexte démographique

Indicateur	Valeur	Source
Population du gouvernorat (2024)	600 803 habitants	RGPH 2024, INS
Population (2014)	570 559 habitants	RGPH 2014, INS
Croissance sur 10 ans	+5,3 %, soit ≈ 0,52 %/an	calcul Forsa Immo
Croissance nationale sur la même période	0,87 %/an	INS
Superficie	6 712 km² (4,1 % du territoire)	INS

Deux enseignements pour le marché local :

Premièrement, Kairouan croît environ deux fois moins vite que la moyenne nationale. La demande de logements n’est donc pas portée par une poussée démographique, mais par la décohabitation : familles qui se scindent, jeunes ménages qui quittent le foyer parental, retours de l’intérieur vers le chef-lieu.

Deuxièmement, à l’échelle nationale, le recensement 2024 dénombre plus de 4,2 millions de logements dont environ 3,4 millions occupés — soit près de 800 000 logements vacants. Dans les gouvernorats de l’intérieur, cette vacance pèse sur les prix de l’ancien tout en laissant le neuf de qualité relativement protégé. C’est exactement ce que nous observons à Kairouan.

---

5. Les prix réels à Kairouan ville (relevés septembre 2026)

Neuf en promotion immobilière

Le neuf promoteur à Kairouan ville s’échange autour d’un tarif de base remarquablement stable :

≈ 2 350 DT/m² TTC pour un appartement standard (S+1 à S+2, 80 à 108 m²).

Avec annexes (jardin privatif, terrasse, garage), le prix effectif rapporté à la surface bâtie monte à 2 650 – 3 060 DT/m².

Type	Surface	Prix TTC	DT/m²
S+1	80 m²	≈ 188 600 DT	2 350
S+2	88 m²	≈ 207 900 DT	2 350
S+2	95 m²	≈ 223 500 DT	2 350
S+2	108 m²	≈ 253 200 DT	2 350
S+1 + jardin 28 m²	62 m²	≈ 167 900 DT	2 686
S+2 + terrasse + jardin + garage	107 m²	≈ 326 800 DT	3 061

Terrains d’habitation

Localisation / vocation	Fourchette observée
Quartiers résidentiels établis (Cité El Manar, Cité Echbiliya, R2)	500 – 740 DT/m²
Axes en développement (Route Haffouz, abords du CHU Roi Salman)	460 – 600 DT/m²
Périphérie, parcelles réduites	≈ 300 DT/m²
Vocation agricole (Dhraa Tammar, Route de Tunis)	≈ 150 DT/m²

Ancien : maisons et villas

Type de bien	Prix affiché	DT/m² bâti
Maison arabe, 100 m²	96 000 DT	960
Maison jumelée, 400 m² couverts	350 000 DT	875
Maison plain-pied S+2, AFH 4, 121 m²	235 000 DT	1 942
Villa jumelée 2019, 280 m² bâtis	480 000 DT	1 714
Villa individuelle avec piscine, 680 m²	980 000 DT	1 441
Immeuble R2 (S+3 + 4 appartements), 750 m² bâtis	1 400 000 DT	1 867

L’écart entre 875 et 1 942 DT/m² sur des biens de même catégorie n’est pas une anomalie statistique : à Kairouan, l’état du bien et le quartier expliquent presque tout le prix. Une maison arabe non rénovée et une villa récente à AFH 4 ne relèvent pas du même marché.

Location longue durée

Type	Loyer mensuel observé
S+2 non meublé, centre-ville	650 DT
S+2 meublé haut standing, centre-ville	1 050 DT
S+2 haut standing, Cité El Manar	1 100 – 1 200 DT
Villa meublée avec piscine, 400 m²	1 870 DT

---

6. Quel rendement locatif à Kairouan ?

Prenons un cas concret et vérifiable avec les chiffres ci-dessus.

Achat : appartement S+2 neuf de 95 m² → ≈ 223 500 DT Loyer : 1 100 DT/mois → 13 200 DT/an Rendement brut : 13 200 / 223 500 = 5,9 %

Selon le loyer effectivement obtenu (900 à 1 200 DT), la fourchette réaliste se situe entre 4,8 % et 6,4 % brut, avant charges, vacance locative et fiscalité.

C’est nettement supérieur à ce qu’offrent aujourd’hui les quartiers premium du Grand Tunis, où les prix d’acquisition ont décroché des loyers. Mais ce rendement se paie par une liquidité plus faible : à la revente, l’acheteur potentiel est local, et il est moins nombreux.

---

7. Deux précautions méthodologiques (que nous assumons)

Prix affichés ≠ prix signés. Nos relevés portent sur des annonces. En Tunisie, l’écart de négociation sur l’ancien atteint couramment 5 à 15 %. Le neuf promoteur, lui, se négocie peu.

Les données d’annonces contiennent du bruit. Sur notre échantillon de Kairouan ville, une villa jumelée de 182 m² affichait 3 800 000 DT, soit ≈ 20 900 DT/m² — dix fois le marché local, et manifestement une erreur de saisie pour 380 000 DT. Nous l’avons exclue du calcul. Si vous vous fiez à une moyenne automatique calculée par un portail, ce type de valeur aberrante fausse tout.

C’est aussi pour cela qu’un marché de quelques dizaines d’annonces actives comme Kairouan ne peut pas être lu comme on lit le Lac 2 ou les Berges du Lac. Il demande une connaissance de terrain.

---

8. Ce que cela signifie concrètement pour vous

Si vous vendez. Les acheteurs solvables se raréfient : le recul de 197,6 MDT des crédits logement n’est pas une abstraction, c’est votre acquéreur qui n’obtient pas son financement. Un bien correctement prix se vend ; un bien surévalué reste en ligne des mois. Le marché national l’a montré avec −4,9 % de transactions sur les appartements.

Si vous achetez pour habiter. Le différentiel est votre allié. À 2 350 DT/m² dans le neuf, Kairouan reste très en dessous des zones littorales, où l’INS mesure +6,9 % sur un an dans le Sahel. Comparez systématiquement l’option « terrain + construction » (terrain à 500–740 DT/m² en quartier établi) avec l’achat clé en main : selon le lot, l’écart peut être significatif.

Si vous investissez. Visez le S+2 de 90 à 110 m² dans un quartier résidentiel demandé (El Manar, AFH, abords du CHU). C’est le produit le plus liquide à la revente et le plus recherché à la location, avec un rendement brut réaliste autour de 5 à 6 %. Méfiez-vous des grandes surfaces : elles se louent mal et se revendent lentement.

Si vous rénovez. Vous n’êtes pas seul : c’est la tendance nationale la plus forte, avec +315,1 MDT de crédits d’amélioration de l’habitat en un an. Vérifiez simplement que le coût des travaux ne dépasse pas la plus-value réelle sur le marché kairouanais — ce qui arrive plus souvent qu’on ne le croit dans l’ancien.

---

Sources

• Institut National de la Statistique — Indice des prix de l’immobilier, T4 2025 et Fiche technique de l’IPIM (strates régionales)
• Institut National de la Statistique — Recensement Général de la Population et de l’Habitat 2024
• Banque Centrale de Tunisie — décision du conseil d’administration du 30 mars 2026 (taux directeur) ; statistiques des crédits aux particuliers, décembre 2025 ; taux d’intérêt effectifs, S1 2026
• Relevés Forsa Immo sur les annonces actives à Kairouan ville, septembre 2026 (échantillon de 50 annonces, valeurs aberrantes exclues)

---

Vous avez un projet à Kairouan ? Forsa Immo suit le marché kairouanais au quotidien — vente, achat, location et estimation. Parce qu’aucun indice national ne vous dira ce que vaut réellement votre bien ici. [Demander une estimation gratuite] · [Voir nos biens disponibles]

Article publié le 6 septembre 2026. Les données de marché évoluent ; les fourchettes de prix indiquées reflètent les annonces actives à la date de publication.