Loi de finances 2026 et immobilier en Tunisie : ce qui change pour acheteurs, vendeurs et propriétaires

La loi n° 2025-17 du 12 décembre 2025 portant loi de finances pour l’année 2026 (texte sur Juridoc) contient plusieurs mesures qui concernent directement l’immobilier. Certaines ne toucheront qu’une minorité de grands patrimoines, d’autres concernent chaque famille qui achète, hérite ou possède un bien à Kairouan. Voici l’essentiel, sans jargon.

1. Un impôt sur la fortune élargi

La mesure la plus commentée est la refonte de l’impôt sur la fortune, créé en 2023 et limité jusque-là au patrimoine immobilier. Selon l’analyse du cabinet Deloitte et celle de Century 21 Tunisie :

• l’impôt porte désormais sur le patrimoine immobilier et mobilier net (actifs moins dettes liées) ;
• il s’applique aux patrimoines d’au moins 3 millions de dinars : 0,5 % entre 3 et 5 MDT, 1 % au-delà de 5 MDT ;
• la résidence principale et son mobilier sont exonérés, tout comme les biens à usage professionnel, les fonds de commerce exploités, les véhicules de 12 CV ou moins et les dépôts bancaires ;
• la déclaration et le paiement se font au plus tard le 30 juin de chaque année.

Ce que cela signifie à Kairouan : avec des prix bien inférieurs à ceux de Tunis ou du Sahel, la quasi-totalité des propriétaires kairouanais reste très en dessous du seuil. La mesure concerne surtout les investisseurs détenant plusieurs immeubles de rapport. Si c’est votre cas, faites le point avec un conseiller fiscal, et lisez notre guide de l’investissement locatif à Kairouan.

2. Droits d’enregistrement : ce qui bouge pour les familles

• Mutations entre parents, enfants et époux : le droit de transcription sur les biens non immatriculés passe de 100 à 200 TND depuis le 1er janvier 2026.
• Enregistrement tardif : les pénalités sont durcies. Un acte sous seing privé laissé « dans le tiroir » coûte désormais plus cher à régulariser.
• Barèmes réduits maintenus : le régime favorable pour les logements neufs vendus par les promoteurs, le barème progressif pour les terrains à bâtir et le régime des TRE (1 %) restent en place.

Nous avons détaillé tous les barèmes, avec des exemples chiffrés, dans notre guide des frais d’achat immobilier en Tunisie en 2026.

3. Amnistie sur les pénalités et allègement des taxes locales

La loi de finances prévoit une amnistie fiscale : abandon des pénalités de contrôle et de recouvrement sur les dettes fiscales envers l’État, réduction de 50 % de certaines amendes, et un allègement sur les taxes sur les immeubles bâtis (TIB) et non bâtis (TNB), d’après la synthèse de compta.tn.

Conseil pratique : si vous préparez une vente, c’est le moment de régulariser les arriérés de taxe locale auprès de la municipalité de Kairouan. Le justificatif de paiement des taxes locales est généralement demandé lors de la vente : le régulariser sans pénalités facilite la signature. Pour comprendre le fonctionnement de la fiscalité locale, voir notre article الجباية المحلية في تونس.

4. Plus-value immobilière : pas de révolution

La loi de finances 2026 ne bouleverse pas le régime de la plus-value sur la cession d’immeubles. Les règles d’exonération (notamment pour certaines résidences principales et les cessions après une longue durée de détention) et les taux restent ceux que nous expliquons dans nos guides : impôt sur la plus-value immobilière en Tunisie et calculateur de plus-value.

5. Premier Logement : le programme continue en 2026

Le programme « Premier Logement » est reconduit en 2026 avec l’enveloppe de 20 millions de dinars déjà allouée en 2025 (Managers). Pour rappel : logement neuf jusqu’à 220 000 TND hors taxes, autofinancement d’au plus 20 %, prêt à taux plafonné à 2 % avec un différé de 5 ans. Nous détaillons les conditions et les autres dispositifs publics dans Logement social et Premier Logement 2026 à Kairouan.

6. Ce qu’il faut retenir

Cet article est une synthèse d’information générale rédigée en octobre 2026 ; il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseiller fiscal. Le texte officiel fait foi (Journal officiel – IORT).

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