Cahier des charges d’un terrain en Tunisie : COS, CUF, étages… savoir ce que vous pouvez construire avant d’acheter

Chaque année, des familles achètent un terrain à Kairouan, à Sousse ou ailleurs en Tunisie… et découvrent au moment du permis de bâtir qu’elles ne peuvent pas construire le R+2 prévu, ou qu’un retrait obligatoire leur fait perdre une partie de la surface. La réponse se trouvait pourtant dans un document public : le cahier des charges (règlement d’urbanisme) du Plan d’Aménagement Urbain (PAU).

Pour rendre cette information accessible, Forsa Immo a créé un outil gratuit pour consulter le cahier des charges de votre terrain dans plus de 30 villes tunisiennes. Voici comment lire ces règles et vous en servir.

1. PAU et cahier des charges : de quoi parle-t-on ?

Le Plan d’Aménagement Urbain, prévu par le Code de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme (loi n° 94-122), découpe la commune en zones. À chaque zone correspond un règlement qui fixe :

• les usages autorisés (habitation, commerce, bureaux, industrie, tourisme…) ;
• le type d’implantation : isolée, jumelée, en bande continue, groupée ;
• la hauteur et le nombre d’étages (R+1, R+2, R+4…) ;
• la surface minimale du lot et la largeur de façade sur rue ;
• le COS et le CUF, les retraits et les prescriptions architecturales.

2. Les zones que vous rencontrerez le plus

À Kairouan, la médina, inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO, relève d’un régime particulier : toute intervention y est encadrée. Pour le contexte local, voyez notre page plan d’aménagement urbain de Kairouan.

3. COS et CUF : combien pouvez-vous construire ?

• COS (coefficient d’occupation du sol) : la part du terrain que le bâtiment peut couvrir au sol.
• CUF (coefficient d’utilisation foncière) : le rapport entre la surface de planchers totale (tous niveaux) et la surface du terrain.

Exemple illustratif (les valeurs réelles dépendent de votre zone) : sur un terrain de 300 m² avec un COS de 0,4 et un CUF de 1,2, l’emprise au sol est limitée à 120 m² et la surface de planchers à 360 m², soit en pratique un rez-de-chaussée et deux étages de 120 m² chacun, si la hauteur autorisée le permet.

Ajoutez les retraits (distance à la voie, aux voisins, au fond de parcelle) : sur un petit lot, ils peuvent réduire fortement l’emprise réelle. C’est pourquoi le prix au m² d’un terrain ne suffit pas à le comparer à un autre.

4. Utiliser l’outil Forsa Immo en 4 étapes

1. Ouvrez l’outil cahier des charges et choisissez votre ville (Kairouan, Sousse, Monastir, Sfax, Tunis… plus de 30 villes).
2. Cliquez sur la carte à l’emplacement du terrain, ou utilisez le GPS sur place.
3. Lisez la fiche de la zone : classification, implantation, étages, surface minimale, COS/CUF, retraits, usages, prescriptions.
4. Exportez la fiche en PDF pour la montrer au vendeur, à votre architecte ou à votre banque.

Les données proviennent du serveur officiel des PAU. L’outil est informatif : avant tout achat ou dépôt de permis, faites confirmer la zone auprès du service technique de la municipalité.

5. Les vérifications à faire avant de signer

• La zone et le règlement : avec l’outil, puis confirmation à la municipalité.
• Le titre foncier : propriétaire, hypothèques, indivision.
• Le lotissement : est-il approuvé ? Le permis de construire l’exige.
• La viabilisation : voirie, eau, électricité, assainissement.
• Le prix : comparez avec le marché grâce à notre outil d’estimation gratuit.

Notre checklist complète est dans le guide terrain à vendre à Kairouan. Pour un lot public, lisez AFH Kairouan : lotissements et terrains à prix réduit, et pour un achat par facilités, notre guide en arabe.

6. Ensuite : le permis de bâtir

Selon la fiche officielle Idaraty, la demande se dépose au service technique de la municipalité (possible en ligne via e-citoyen), coûte 20 TND, est traitée en un mois environ et le permis est valable 3 ans, prorogeable une fois. Un architecte n’est pas exigé pour une maison individuelle de moins de 80 m² couverts. Le projet doit respecter le règlement de la zone : c’est là que la consultation préalable du cahier des charges vous fait gagner du temps.

Pour la suite de votre projet, lisez construire sa maison à Kairouan et prévoyez les frais d’achat du terrain (barème réduit pour un terrain à bâtir).

Nos autres outils gratuits

• Estimer le prix de votre bien à Kairouan : maison, appartement ou terrain, en quelques clics.
• Simulateur de plus-value immobilière : calculez l’impôt dû si vous revendez.

Un doute sur un terrain ? Contactez Forsa Immo : nous vous aidons à vérifier et, si besoin, à trouver un architecte. Version arabe de ce guide : كيف تقرأ كراس شروط أرضك.