Impôt sur la plus-value immobilière en Tunisie

Impôt sur la plus-value immobilière en Tunisie : taux, calcul détaillé et exonérations (Guide 2026)

L’impôt sur la plus-value immobilière en Tunisie s’applique au gain réalisé lors de la vente d’un bien immobilier par une personne physique. Beaucoup de vendeurs découvrent cette imposition au dernier moment, chez le notaire, et se retrouvent surpris par le montant à régler. Pourtant, les règles sont connues, encadrées par le Code de l’IRPP et de l’IS, et précisées par la Note Commune n°13/2023 de la Direction Générale des Études et de la Législation Fiscales (DGELF).

Ce guide va plus loin que la simple présentation des taux 15 % et 10 %. Vous y trouverez le mécanisme d’actualisation à 10 % par année de détention, la liste exhaustive des exonérations (souvent méconnues), le fonctionnement de la retenue à la source à 2,5 %, les délais de déclaration, et trois exemples chiffrés pour anticiper précisément le montant à payer.

Ce que vous devez retenir en 30 secondes

L’impôt sur la plus-value immobilière en Tunisie pour une personne physique est au taux de 15 % si la vente intervient dans les 5 ans suivant l’acquisition, et de 10 % au-delà de 5 ans ou pour un bien hérité. La plus-value imposable n’est pas simplement « prix de vente moins prix d’achat » — la loi autorise une majoration du prix de revient de 10 % par année de détention, ce qui réduit considérablement l’assiette imposable. Plusieurs exonérations totales existent, notamment pour la première cession d’un local d’habitation de moins de 1 000 m² vendu à moins de 500 000 dinars, ou pour les ventes entre conjoints, ascendants et descendants. La déclaration est à déposer dans les 3 mois suivant la cession, à la recette des finances de la situation du bien.

Qui est concerné par l’impôt sur la plus-value immobilière ?

L’impôt sur la plus-value immobilière vise exclusivement les personnes physiques qui cèdent un bien immobilier non inscrit au bilan d’une activité professionnelle soumise au régime réel. Si vous êtes particulier — résident tunisien, Tunisien Résidant à l’Étranger (TRE) ou étranger non-résident — et que vous vendez un appartement, une maison, un terrain ou des droits sociaux dans une société civile immobilière, vous entrez dans le champ d’application.

À l’inverse, si le bien est inscrit au bilan d’une société commerciale (SARL, SA), la plus-value relève de l’impôt sur les sociétés (IS) selon le régime de droit commun, désormais à 20 % depuis la Loi de Finances 2025. Les promoteurs immobiliers et marchands de biens sont également exclus de ce régime spécifique.

Le régime s’applique aux opérations suivantes :

• vente pure et simple d’un immeuble ou d’un terrain
• échange de biens immobiliers
• apport en société d’un bien immobilier
• partage d’indivision avec soulte (sur la part de la soulte uniquement)
• cession de droits sociaux dans une société civile immobilière (SCI) non rattachés à un bilan

Les donations, successions et partages sans soulte ne génèrent pas d’imposition au titre de la plus-value (la fiscalité applicable est alors celle des droits d’enregistrement).

Les taux d’imposition en 2026 : ce que dit la loi

Les taux n’ont pas évolué dans la Loi de Finances 2025 et restent ceux du Code de l’IRPP et de l’IS :

Situation	Taux applicable
Cession dans un délai n’excédant pas 5 ans à compter de l’acquisition	15 %
Cession après plus de 5 ans de détention	10 %
Cession d’un bien hérité, quel que soit le délai	10 %
Cession à une agence foncière, touristique, industrielle, à la SNIT ou à la SPROLS, ou à un acquéreur s’engageant pour une zone industrielle (dans les 5 ans suivant l’acquisition)	25 %
Cession faite hors des cas ci-dessus dans des conditions particulières prévues par le Code	50 %

Le délai de détention se calcule de date à date, à partir de la date d’acquisition figurant sur le titre de propriété (ou, pour un bien construit, de la date d’achèvement de la construction).

Cas particulier des biens hérités : la durée de détention de l’auteur du défunt n’est pas reprise. Le taux est forfaitairement de 10 %, ce qui constitue un avantage fiscal lorsque la cession intervient peu après la succession.

Le calcul de la plus-value imposable : ce que beaucoup ignorent

C’est ici que la plupart des vendeurs se font surprendre — dans un sens favorable. La plus-value imposable n’est pas une simple soustraction. La loi tunisienne prévoit deux mécanismes qui réduisent significativement l’assiette taxable.

La formule légale

Plus-value imposable = Prix de cession − (Prix de revient majoré + Dépenses justifiées)

où :

• Prix de cession : le prix déclaré dans l’acte de vente (ou la valeur révisée à la suite d’un contrôle fiscal)
• Prix de revient : le prix d’acquisition initial, ou la valeur de donation, ou le coût de construction (terrain inclus)
• Majoration légale : actualisation du prix de revient à raison de 10 % par année de détention
• Dépenses justifiées : travaux d’amélioration, frais d’enregistrement de l’acquisition, honoraires de notaire, commissions d’agence — sur présentation de factures

L’actualisation à 10 % par an : votre meilleur allié

Cette règle, souvent mal connue, change radicalement le montant final. Chaque année complète de détention permet de majorer le prix d’acquisition de 10 %. Sur dix ans, le prix de revient est ainsi doublé (100 + 10×10), ce qui peut suffire à neutraliser une grande partie de la plus-value nominale.

Concrètement, un bien acquis 50 000 TND en 2016 voit son prix de revient majoré à 100 000 TND en 2026 (10 années × 10 %). Si vous le vendez 130 000 TND, la plus-value imposable n’est que de 30 000 TND — pas de 80 000 TND.

Les dépenses déductibles à conserver précieusement

Toutes les dépenses qui ont concouru à l’amélioration ou à l’acquisition du bien peuvent être déduites, à condition d’être justifiées par des factures originales :

• droits d’enregistrement payés lors de l’acquisition
• honoraires du notaire (acte d’acquisition)
• commission d’agence immobilière (acquisition)
• factures de travaux d’amélioration (rénovation, extension, mise aux normes)
• frais d’études techniques liés au bien
• coût de construction si vous avez bâti vous-même

Conseil pratique : conservez absolument toutes ces factures dans un dossier dédié dès l’achat. Elles n’ont aucune utilité fiscale tant que vous détenez le bien, mais peuvent vous faire économiser plusieurs milliers de dinars au moment de la revente. Une facture de 15 000 TND de travaux peut représenter 2 250 TND d’impôt évité (à 15 %) ou 1 500 TND (à 10 %).

Trois exemples chiffrés : du calcul théorique au montant réel

Exemple 1 — Vente rapide (3 ans), sans travaux

Houssem achète un appartement à Sousse en 2023 pour 180 000 TND. Il le revend en 2026 pour 240 000 TND. Aucuns travaux significatifs entre-temps.

• Prix de revient : 180 000 TND
• Majoration légale (3 ans × 10 %) : +54 000 TND → 234 000 TND
• Plus-value imposable : 240 000 − 234 000 = 6 000 TND
• Délai < 5 ans → taux à 15 %
• Impôt dû : 6 000 × 15 % = 900 TND

Sans la majoration légale, l’impôt aurait été de 60 000 × 15 % = 9 000 TND. La différence est considérable.

Exemple 2 — Détention longue (10 ans), avec travaux

Leila achète une maison à Kairouan en 2016 pour 120 000 TND. Elle effectue 25 000 TND de travaux en 2019 (factures conservées). Elle revend en 2026 pour 280 000 TND.

• Prix de revient initial : 120 000 TND
• Majoration légale (10 ans × 10 %) : +120 000 TND → 240 000 TND
• Travaux justifiés : +25 000 TND → 265 000 TND
• Plus-value imposable : 280 000 − 265 000 = 15 000 TND
• Délai > 5 ans → taux à 10 %
• Impôt dû : 15 000 × 10 % = 1 500 TND

Exemple 3 — Bien hérité

Mohamed hérite en 2024 d’un terrain à Hammamet évalué à 150 000 TND dans la déclaration de succession. Il le revend en 2026 pour 200 000 TND.

• Prix de revient : 150 000 TND (valeur de la succession)
• Majoration légale (2 ans × 10 %) : +30 000 TND → 180 000 TND
• Plus-value imposable : 200 000 − 180 000 = 20 000 TND
• Bien hérité → taux à 10 % quel que soit le délai
• Impôt dû : 20 000 × 10 % = 2 000 TND

Les exonérations totales : vérifiez si vous y êtes éligible

Plusieurs situations permettent d’échapper totalement à l’impôt sur la plus-value immobilière. La Note Commune n°13/2023 de la DGELF a précisé certaines de ces exonérations en 2023.

Exonération 1 — Première cession d’un local d’habitation

C’est l’exonération la plus utilisée. Elle s’applique lorsque trois conditions cumulatives sont remplies :

• il s’agit de la première cession d’un local à usage d’habitation par le contribuable
• la superficie totale (dépendances bâties et non bâties incluses) ne dépasse pas 1 000 m²
• le prix de cession (ou révisé après contrôle fiscal) est inférieur à 500 000 dinars

Cette dernière condition (le seuil de 500 000 TND) a été introduite par la Loi de Finances 2023 pour rationaliser l’avantage. Auparavant, l’exonération était plus large.

Important : « première cession » signifie la première dans la vie fiscale du contribuable, pas la première cession du bien concerné. Si vous avez déjà bénéficié de cette exonération sur un précédent logement, vous ne pouvez plus l’invoquer.

Exonération 2 — Cession entre proches

Sont totalement exonérées les cessions au profit :

• du conjoint
• des ascendants (parents, grands-parents)
• des descendants (enfants, petits-enfants)

Cette exonération ne nécessite pas de justification autre que les liens de parenté. Elle est particulièrement utile dans les transmissions familiales organisées du vivant.

Exonération 3 — Cession de terrains agricoles (sous conditions strictes)

Un terrain agricole peut être exonéré si l’acquéreur s’engage par contrat à ne pas le construire pendant 4 ans à compter de la date de cession, et si le bien se trouve dans une zone classée agricole.

Attention : la Loi de Finances 2023 a supprimé une partie des exonérations historiques sur les terres agricoles. Désormais, l’exonération est plus restrictive et nécessite une attestation de zonage agricole. En cas de manquement à l’engagement de non-construction, l’acquéreur supporte la différence d’impôt avec les pénalités.

Exonérations diverses

• expropriation pour cause d’utilité publique
• partages successoraux sans soulte
• échanges de biens entre membres d’une même famille (sous conditions)

La retenue à la source à 2,5 % : un mécanisme essentiel

Quand l’acquéreur est une personne morale (SARL, SA, association, État, collectivité locale) ou une personne physique soumise au régime réel agissant à titre professionnel, une retenue à la source de 2,5 % du prix de cession est prélevée par l’acquéreur au moment du paiement.

Cette retenue constitue un acompte déductible de l’impôt définitif que le vendeur devra régler. Si l’impôt final calculé est inférieur à la retenue, le surplus est restituable. Si l’impôt final est supérieur, le complément est dû lors de la déclaration.

Cas particulier des cédants étrangers non-résidents : si le vendeur est une personne morale non domiciliée ni établie en Tunisie, la retenue à la source passe à 15 % du prix de cession. Pour une personne physique non-résidente, le régime de droit commun s’applique mais avec une attention particulière aux conventions fiscales bilatérales avec le pays de résidence.

La déclaration : délais, lieu et procédure

Le délai de 3 mois

Vous disposez d’un délai de 3 mois à compter de la date de la cession pour déposer la déclaration et payer l’impôt correspondant. Ce délai est strict — son dépassement entraîne des pénalités de retard et des intérêts moratoires.

Le lieu de dépôt

La déclaration doit être déposée à la recette des finances de la situation du bien (et non du domicile du vendeur). Pour un bien à Kairouan, c’est donc à la recette des finances de Kairouan, même si vous résidez à Tunis ou à l’étranger.

Le formulaire

Le formulaire officiel est la « Déclaration de l’impôt sur le revenu au titre de la plus-value immobilière », téléchargeable sur le portail du Ministère des Finances. Il doit être accompagné de :

• copie de l’acte de cession (récente)
• copie du titre de propriété (acquisition)
• justificatifs des dépenses déductibles (factures de travaux, frais notariés, commissions d’agence)
• attestation de zonage agricole le cas échéant
• justificatif de lien de parenté en cas de cession exonérée à un proche

Le rôle du notaire

Dans la pratique, c’est le notaire qui collecte et reverse l’impôt au Trésor public le jour de la signature de l’acte. Il calcule l’impôt sur la base des documents fournis, prélève le montant sur le prix de vente, et le verse à la recette des finances. Le vendeur reçoit alors une quittance fiscale qui clôt l’opération.

Cette pratique a deux avantages majeurs :

• elle sécurise la transaction (pas de retard, pas de pénalité)
• elle libère le vendeur de la démarche administrative

Cela dit, le notaire calcule à partir des informations qu’il reçoit. Si vous oubliez de lui remettre des factures de travaux, ou si vous ne mentionnez pas que c’est votre première cession éligible à l’exonération, le calcul sera défavorable. Préparez votre dossier en amont, au moins une semaine avant la signature.

Erreurs fréquentes à éviter

Erreur 1 — Sous-déclarer le prix dans l’acte

Tentation classique : déclarer un prix officiel inférieur au prix réellement payé pour réduire la base imposable. C’est risqué pour deux raisons. D’abord, l’administration fiscale peut réviser le prix de cession lors d’un contrôle, en se basant sur les comparables du marché. Ensuite, en cas de revente future, l’acquéreur supportera une plus-value artificiellement gonflée, ce qui posera problème lors de sa propre cession.

Erreur 2 — Oublier les majorations légales

Beaucoup de vendeurs (et même certains professionnels) calculent l’impôt sur la base brute (prix de vente − prix d’achat) en oubliant la majoration de 10 % par année. C’est une erreur qui peut coûter plusieurs milliers de dinars d’impôt indu. Vérifiez toujours le calcul avant signature.

Erreur 3 — Ne pas conserver les factures de travaux

Une rénovation de cuisine à 12 000 TND ou une extension à 35 000 TND représente une déduction substantielle. Sans facture, aucune déduction. Constituez un dossier dès l’acquisition et conservez-le jusqu’à la revente.

Erreur 4 — Confondre exonération et abattement

L’exonération de la première cession d’habitation est totale sous le seuil de 500 000 TND. Au-delà, l’imposition s’applique sur la totalité de la plus-value — il n’y a pas d’abattement progressif. Si vous prévoyez de vendre votre résidence à 480 000 TND, vous êtes exonéré ; à 510 000 TND, vous ne l’êtes plus du tout. Cette « marche d’escalier » mérite réflexion en cas de prix proche du seuil.

Erreur 5 — Manquer le délai de 3 mois

Le délai court à partir de la date de l’acte de cession, pas du paiement effectif. En cas de paiement échelonné, l’obligation fiscale naît dès la signature. Les pénalités de retard sont calculées au taux de 0,75 % par mois ou fraction de mois, ce qui peut représenter rapidement plusieurs centaines de dinars.

Optimiser légalement la fiscalité de votre plus-value

Plusieurs leviers parfaitement légaux permettent de réduire l’impôt :

Attendre le seuil des 5 ans — passer de 15 % à 10 % représente une économie d’un tiers. Pour une plus-value de 50 000 TND, c’est 2 500 TND économisés. Si la revente n’est pas urgente, ces quelques mois peuvent valoir leur attente.

Documenter les travaux — chaque facture conservée est une déduction qui réduit l’assiette imposable. Pensez aux gros postes : étanchéité, climatisation, rénovation cuisine et salle de bain, isolation, panneaux photovoltaïques.

Profiter de l’exonération de première cession — si vous possédez plusieurs biens, la stratégie consiste à vendre en premier celui dont la plus-value est la plus importante, sous le seuil de 500 000 TND.

Anticiper les transmissions familiales — les cessions entre conjoints, ascendants et descendants étant exonérées, certaines transmissions intra-familiales peuvent s’organiser avant la vente définitive à un tiers.

Conserver le bien pour une résidence familiale — si l’objectif n’est pas immédiatement financier, conserver le bien pour le transmettre par succession permet à vos héritiers de bénéficier du taux à 10 % avec une nouvelle base de prix de revient (la valeur successorale).

Cas particulier des Tunisiens Résidant à l’Étranger (TRE)

Les TRE sont soumis aux mêmes règles que les résidents tunisiens en matière de plus-value immobilière sur les biens situés en Tunisie. Toutefois, leur situation présente quelques spécificités :

• Compte bancaire en devises : si l’acquisition initiale a été financée par devises rapatriées via un compte en devises ou en dinars convertibles, le TRE peut, lors de la revente, transférer le produit de la vente à l’étranger après paiement de l’impôt et obtention de la quittance fiscale.
• Conventions fiscales bilatérales : la Tunisie a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays (France, Belgique, Allemagne, Italie, Canada, etc.) pour éviter la double imposition. Vérifiez avec votre fiscaliste local si la plus-value tunisienne est imposable une seconde fois dans votre pays de résidence (et le cas échéant, demandez le crédit d’impôt).
• Procuration : la signature de l’acte de cession et le dépôt de la déclaration peuvent se faire par procuration légalisée, ce qui évite un déplacement.

Cas particulier des acheteurs étrangers (futurs vendeurs)

Si vous êtes étranger et avez acquis un bien en Tunisie après autorisation du gouverneur, votre statut fiscal lors de la revente sera celui d’une personne physique non-résidente. Les taux de 15 % et 10 % s’appliquent identiquement. La principale différence porte sur la conversion devise/dinar lors du calcul du prix de revient et du prix de cession — l’administration fiscale retient les valeurs en dinars à la date de chaque opération.

Pour rapatrier le produit de la vente à l’étranger, vous devrez présenter à votre banque la quittance fiscale prouvant le paiement de l’impôt, ainsi que les pièces justifiant l’origine des devises ayant servi à l’acquisition initiale.

Questions fréquentes sur l’impôt sur la plus-value immobilière en Tunisie

Quel est le taux de l’impôt sur la plus-value immobilière en Tunisie en 2026 ? Le taux est de 15 % si la cession intervient dans les 5 ans suivant l’acquisition, et de 10 % au-delà de 5 ans. Les biens hérités sont taxés à 10 % quel que soit le délai. Ces taux sont restés inchangés dans la Loi de Finances 2025.

Comment calculer la plus-value imposable ? La formule est : Plus-value imposable = Prix de cession − (Prix de revient + Majoration légale + Dépenses justifiées). La majoration légale est de 10 % par année de détention. Les dépenses justifiées incluent les travaux, frais de notaire et commissions d’agence supportés à l’acquisition.

Suis-je exonéré pour la vente de ma résidence principale ? Vous pouvez être exonéré si trois conditions sont remplies : c’est la première cession d’un local d’habitation que vous effectuez, la superficie totale (dépendances incluses) ne dépasse pas 1 000 m², et le prix de cession est inférieur à 500 000 TND. Au-delà de ce seuil, l’exonération est totalement perdue.

Quel est le délai de déclaration ? Le délai est de 3 mois à compter de la date de la cession. La déclaration doit être déposée à la recette des finances de la situation du bien (pas du domicile du vendeur). En pratique, le notaire collecte et verse l’impôt le jour de la signature.

Qui paie l’impôt : le vendeur ou l’acheteur ? L’impôt sur la plus-value est dû par le vendeur. Toutefois, lorsque l’acquéreur est une personne morale ou un professionnel au régime réel, une retenue à la source de 2,5 % du prix est prélevée par l’acheteur et constitue un acompte déductible.

Les ventes entre membres de la famille sont-elles exonérées ? Oui. Les cessions au profit du conjoint, d’un ascendant ou d’un descendant sont totalement exonérées d’impôt sur la plus-value immobilière, sans plafond ni condition de superficie.

Puis-je déduire les travaux que j’ai effectués ? Oui, à condition de présenter des factures originales en bonne et due forme. Les travaux d’amélioration, d’extension, de rénovation et de mise aux normes sont déductibles. Conservez systématiquement toutes les factures dès le début de votre détention.

Que se passe-t-il si je vends à perte (moins-value) ? Aucun impôt n’est dû lorsqu’il n’y a pas de plus-value. Toutefois, la déclaration reste obligatoire pour formaliser l’absence d’imposition. La moins-value n’est pas reportable sur d’autres biens — chaque cession est traitée isolément.

Comment se calcule la plus-value sur un bien hérité ? Le prix de revient retenu est la valeur déclarée dans l’acte de succession. La majoration de 10 % par année s’applique à compter de la date d’ouverture de la succession (décès). Le taux d’imposition est forfaitairement de 10 %, indépendamment du délai entre succession et revente.

Les TRE bénéficient-ils d’un régime spécial ? Non. Les TRE sont soumis aux mêmes règles que les résidents tunisiens pour la plus-value sur biens situés en Tunisie. Ils peuvent en revanche bénéficier des conventions fiscales bilatérales pour éviter une double imposition dans leur pays de résidence.

Que faire si je dépasse le délai de 3 mois ? Des pénalités de retard de 0,75 % par mois ou fraction de mois s’appliquent sur l’impôt dû, en plus du principal. Régularisez dès que possible auprès de la recette des finances pour limiter l’aggravation.

Bien préparer votre vente : checklist pratique

Avant de signer un acte de cession, prenez 2 à 3 semaines pour :

• rassembler le titre de propriété et l’acte d’acquisition initial
• réunir toutes les factures de travaux et frais d’acquisition (notaire, agence, droits)
• calculer une simulation de l’impôt avec la formule complète (majoration 10 %/an + dépenses)
• vérifier votre éligibilité à une exonération (première cession, cession à un proche)
• consulter votre notaire pour valider le calcul et anticiper le montant à régler
• préparer la quittance fiscale qui sera nécessaire pour rapatriement (cas TRE/étranger)

Une vente immobilière mal anticipée fiscalement peut coûter plusieurs milliers de dinars de plus que prévu. Une vente bien préparée, au contraire, permet souvent de réduire significativement l’imposition par l’application correcte de tous les mécanismes légaux disponibles.

Conclusion

L’impôt sur la plus-value immobilière en Tunisie est régi par des règles claires mais souvent mal appliquées en pratique. Les taux de 15 % avant 5 ans et 10 % au-delà sont connus, mais la majoration légale de 10 % par année de détention, la déduction des dépenses justifiées et les exonérations spécifiques (première cession sous 500 000 TND, cessions entre proches, terrains agricoles sous conditions) peuvent transformer radicalement le montant final.

La meilleure approche reste de préparer la fiscalité avant la mise en vente, pas après. Conservez toutes les factures dès l’acquisition, calculez votre plus-value théorique avant de fixer un prix, et n’hésitez pas à consulter un notaire ou un expert-comptable pour les opérations significatives. Une analyse fiscale en amont coûte quelques centaines de dinars et peut en faire économiser plusieurs milliers.

Pour toute question spécifique à votre situation ou pour une estimation précise de l’impôt sur la vente d’un bien, contactez notre équipe — nous travaillons régulièrement avec des notaires et fiscalistes en Tunisie pour sécuriser les transactions de nos clients vendeurs et acquéreurs.

Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Pour toute opération significative, consultez un notaire ou un expert-comptable agréé.