Investir à Kairouan en 2026 : le guide complet
Investir à Kairouan en 2026 : le guide complet (projets, prix, rendement)
Longtemps restée dans l’ombre des grandes villes côtières, Kairouan est en train de devenir l’un des marchés immobiliers les plus intéressants du Centre tunisien. Le démarrage du chantier du nouvel hôpital universitaire, des prix au mètre carré parmi les plus accessibles du pays et l’arrivée progressive de l’autoroute en font une destination d’investissement qui mérite qu’on s’y attarde. Dans ce guide, nous vous expliquons concrètement pourquoi et comment investir à Kairouan en 2026, en nous appuyant sur des chiffres vérifiables et notre connaissance du terrain.
Pourquoi Kairouan attire les investisseurs en 2026
Kairouan est le chef-lieu d’un gouvernorat de 600 803 habitants (recensement INS 2024), situé à environ 160 km de Tunis et à moins d’une heure de la côte de Sousse. Sa position centrale, au croisement des axes nord-sud et est-ouest du pays, en fait un point logistique et résidentiel naturel. À cela s’ajoute un patrimoine exceptionnel : la médina, inscrite au Patrimoine Mondial de l’UNESCO depuis 1988, et des monuments aghlabides qui attirent chaque année des dizaines de milliers de visiteurs.
Mais ce qui change la donne en 2026, ce sont les grands projets structurants qui redessinent la carte de l’attractivité locale. Passons-les en revue.
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Le nouvel hôpital universitaire Roi Salman : le moteur du marché
C’est l’événement majeur de la région. Le chantier de l’hôpital universitaire Roi Salman Ibn Abdelaziz a officiellement démarré le 11 décembre 2025, après la signature du contrat de réalisation la veille. Le projet, d’un coût avoisinant 500 millions de dinars, s’étend sur 14 hectares et est financé en partie par une donation du Fonds saoudien de développement.
Concrètement, l’établissement ouvrira avec une capacité initiale de 302 lits, évolutive vers 500 puis 700 lits, et regroupera des spécialités de pointe (oncologie, médecine nucléaire, grands brûlés, maternité, réanimation néonatale, cardiovasculaire, dialyse). La livraison est prévue pour la fin 2028, soit un délai de réalisation de 36 mois.
Pourquoi est-ce déterminant pour un investisseur ? Parce qu’un CHU ne crée pas seulement des emplois pendant la construction : il génère une demande de logement durable (personnel médical et paramédical, étudiants en médecine, familles de patients) une fois l’hôpital opérationnel. Les zones situées dans un rayon de 2 à 3 km autour du chantier, à Kairouan Nord, sont les premières à surveiller pour un achat anticipé.
La Cité Médicale des Aghlabides et les autres projets à suivre
Au-delà de l’hôpital, plusieurs chantiers renforcent l’attractivité de la région :
- La Cité Médicale des Aghlabides : un projet présidentiel d’environ 5 milliards de dinars sur 69 hectares, dont les études doivent reprendre début 2026 dans le cadre d’un accord avec la Chine. Il prévoit un grand hôpital multi-spécialités, des espaces universitaires et une cité résidentielle.
- Le nouvel hôpital de catégorie B à Haffouz : un investissement de 94 millions de dinars sur 4 hectares, lancé fin 2025, qui desservira Haffouz, El Ala, El Hajeb et Aïn Jloula. C’est une opportunité « effet hôpital » à plus petite échelle, mais sur un marché où les prix d’entrée sont très bas.
- Les infrastructures routières : la poursuite de l’autoroute Tunis-Jelma passant par Kairouan et l’aménagement en 2×2 voies de la liaison Enfidha-Kairouan, qui rapprocheront concrètement la région de la côte et de l’aéroport international Enfidha-Hammamet (à environ 60 km).
Les prix de l’immobilier à Kairouan : un point d’entrée encore bas
C’est l’argument le plus concret. En 2025, le mètre carré en centre-ville de Kairouan se situait autour de 1 450 TND, et environ 680 TND en zone rurale. La comparaison avec les autres villes parle d’elle-même :
- Kairouan centre-ville : ~1 450 TND/m²
- Sfax centre-ville : ~2 410 TND/m²
- Tunis centre-ville : ~3 380 TND/m²
- Sousse centre-ville : ~4 060 TND/m²
Estimez le prix de votre bien immobilier
Autrement dit, le mètre carré coûte environ trois fois moins cher à Kairouan qu’à Sousse, pour une ville qui bénéficie désormais d’un CHU et d’une meilleure connexion routière. Avec une hausse nationale des prix des appartements d’environ 7 % en 2025 et un rendement locatif brut généralement compris entre 4 et 7 %, le potentiel de plus-value sur les zones bien choisies est réel — sans le ticket d’entrée des villes côtières.
Quel type de bien choisir selon votre profil ?
Il n’y a pas une seule bonne stratégie : tout dépend de votre objectif.
Pour un investissement locatif, visez les appartements et maisons de Kairouan Nord, proches du centre, de l’université et du futur CHU. La demande étudiante (plusieurs instituts supérieurs) et le futur personnel hospitalier soutiendront les loyers.
Pour une plus-value foncière à moyen terme, les terrains à bâtir autour du chantier du CHU à Kairouan Nord, ou autour du nouvel hôpital de Haffouz, sont les paris les plus cohérents. Vérifiez toujours le statut PAU (Plan d’Aménagement Urbain) du terrain avant d’acheter.
Pour un investissement agricole, Sbikha, Bouhajla et Chebika offrent des oliveraies et des terres céréalières à des prix accessibles — le gouvernorat est au 2e rang national pour la production d’olives. Attention : les terres agricoles sont interdites à l’achat par les étrangers ; cette voie est réservée aux Tunisiens et aux sociétés tunisiennes.
Pour une résidence secondaire, Oueslatia (climat plus frais, Parc National Djebel Zaghdoud) et Nasr’Allah (barrage Sidi Saâd) offrent un cadre nature recherché par les Tunisiens Résidant à l’Étranger.
Acheter à Kairouan : la procédure et les frais à prévoir
Pour un acheteur tunisien, l’achat suit la procédure classique (compromis, vérification foncière, acte notarié). Pour un acheteur étranger (hors Algériens et Libyens, qui bénéficient d’un régime simplifié), une autorisation préalable du gouverneur est nécessaire, avec un délai généralement compris entre 1 et 3 mois ; l’achat de terres agricoles reste interdit.
Dans tous les cas, prévoyez une enveloppe de frais d’acquisition d’environ 9 à 15 % du prix d’achat (droits d’enregistrement, conservation foncière, honoraires de notaire, taxe municipale). Depuis 2025, la TVA sur les biens neufs est de 19 % : un point à intégrer dans votre calcul si vous visez du neuf. Les Tunisiens Résidant à l’Étranger bénéficient, eux, de conditions de financement avantageuses qui méritent d’être étudiées au cas par cas.
En résumé : faut-il investir à Kairouan en 2026 ?
Les ingrédients d’un marché porteur sont réunis : des prix d’entrée encore bas, un grand projet de santé qui crée une demande durable, des infrastructures routières en amélioration et un patrimoine UNESCO qui soutient le tourisme. Comme tout investissement, le succès dépend du choix de la zone, de la vérification du statut juridique du bien et du bon timing. C’est précisément là qu’un accompagnement local fait la différence.
Parlons de votre projet
Chez Forsa Immo, nous connaissons chaque délégation de Kairouan, du centre historique aux villages agricoles. Que vous soyez un primo-accédant, un investisseur ou un Tunisien de l’étranger, nous vous aidons à identifier le bien adapté à votre objectif et à sécuriser votre achat. Contactez-nous dès aujourd’hui via le formulaire du site ou par téléphone pour échanger sur votre projet — sans engagement.
Les chiffres cités sont issus de sources publiques (INS, presse nationale, observatoires immobiliers) à jour à la date de publication. Les prix du marché évoluent ; contactez-nous pour une estimation actualisée.
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