Acheter à Kairouan quand on vit à l’étranger : le guide TRE 2026

Vous vivez à Paris, Lyon, Milan, Montréal ou ailleurs, et l’idée d’avoir un pied-à-terre ou un investissement dans votre région d’origine vous trotte dans la tête ? Vous n’êtes pas seul : les Tunisiens Résidant à l’Étranger (TRE) constituent l’un des principaux moteurs du marché immobilier tunisien. Et Kairouan, avec ses prix d’entrée bas et ses grands projets en cours, est une destination particulièrement adaptée à un budget de la diaspora. Ce guide vous explique les avantages réservés aux TRE, les démarches à distance et les points de vigilance, le tout adapté au contexte kairouanais.

Pourquoi Kairouan est un bon choix pour un TRE

Le premier argument est financier. En centre-ville de Kairouan, le mètre carré tourne autour de 1 450 TND, et descend à environ 680 TND en zone rurale (chiffres 2025). Avec des euros ou des dollars en poche, votre pouvoir d’achat est démultiplié : le budget d’un studio dans une ville côtière permet souvent d’acquérir une maison complète à Kairouan.

Le second argument est la dynamique. Le chantier du nouvel hôpital universitaire Roi Salman a démarré le 11 décembre 2025 (environ 500 millions de dinars, livraison prévue fin 2028), et d’autres projets structurants — la Cité Médicale des Aghlabides, l’amélioration des liaisons routières vers la côte — laissent entrevoir une revalorisation progressive du foncier. Acheter aujourd’hui dans un marché en début de cycle, c’est se positionner avant la hausse.

Les avantages réservés aux TRE

Au-delà du prix, la réglementation tunisienne réserve des conditions favorables à la diaspora. Les principales :

• Des frais d’enregistrement fortement réduits. Lorsqu’un TRE finance son achat intégralement en devises, les droits d’enregistrement peuvent être ramenés à environ 1 % de la valeur du bien — un allègement considérable par rapport au régime de droit commun. Cet avantage concerne les biens résidentiels (maison, appartement, villa) : les terrains agricoles et certains autres biens en sont exclus.
• Le statut hybride « résident / non-résident ». Depuis 1993, les TRE, bien que non-résidents, conservent grâce à leur nationalité la qualité de « résident » pour acquérir des biens immobiliers en dinars, gérer leurs affaires et ouvrir des comptes en Tunisie.
• L’accès au crédit local. Plusieurs banques tunisiennes (BH Bank, BIAT, entre autres) accordent des crédits immobiliers aux TRE, généralement jusqu’à 70–80 % de la valeur du bien. Les taux pratiqués en 2026 se situent autour de 9,5 à 13 %, et un justificatif de revenus à l’étranger est demandé.

Note : ces conditions évoluent et comportent des critères précis. Faites toujours valider votre situation par un notaire avant de vous engager — nous pouvons vous orienter vers un professionnel de confiance à Kairouan.

La condition à connaître : le paiement en devises

C’est le point central pour bénéficier de l’avantage fiscal. Le paiement doit être réalisé en devise étrangère : concrètement, vous ouvrez un compte en dinars convertibles dans une banque tunisienne, puis vous y transférez les fonds depuis l’étranger par virement Swift. Ce circuit garantit la traçabilité de l’opération et conditionne l’accès aux incitations réservées à la diaspora. Une autre condition fréquente : avoir résidé hors de Tunisie pendant au moins deux ans avant la signature du contrat.

Évitez à tout prix les transferts informels ou les paiements en espèces non déclarés : ils vous priveraient de la traçabilité nécessaire et des avantages associés.

Acheter à distance : comment ça se passe concrètement

La grande majorité des TRE ne peut pas multiplier les allers-retours. Voici le schéma type d’un achat à distance bien mené :

1. Définir le budget et l’objectif (résidence principale à terme, résidence secondaire, investissement locatif) en intégrant les frais annexes.
2. Sélectionner les biens à distance. Demandez des vidéos complètes (rue, cage d’escalier, luminosité, état des installations) ou mandatez une personne de confiance — ou votre agence — pour visiter en votre nom.
3. Vérifier le statut juridique du bien. Demandez l’extrait du Titre Foncier (TF) auprès de la Conservation Foncière. Un bien sans TF implique un risque supplémentaire qu’il faut mesurer.
4. Ouvrir le compte en dinars convertibles et organiser le transfert Swift des fonds.
5. Signer chez le notaire, en personne ou via une procuration en bonne et due forme, puis procéder à l’enregistrement.

Quel type de bien pour un TRE à Kairouan ?

Tout dépend de votre projet. Pour une résidence secondaire au calme, Oueslatia (climat plus frais, parc naturel) ou les abords du barrage Sidi Saâd à Nasr’Allah offrent un cadre nature recherché. Pour un investissement locatif régulier, privilégiez Kairouan Nord, proche du centre, de l’université et du futur CHU. Pour un projet patrimonial, une maison traditionnelle dans la médina UNESCO peut être reconvertie en maison d’hôtes.

Attention en revanche : les terres agricoles (oliveraies, fermes) sont ouvertes aux TRE tunisiens, mais elles n’ouvrent pas droit au régime fiscal réduit lié au financement en devises, qui vise les biens résidentiels. Vérifiez ce point selon votre objectif.

Les risques à garder en tête

Investir depuis l’étranger comporte quelques risques qu’il vaut mieux anticiper : le risque de change (le dinar peut se déprécier, ce qui affecte la valeur de votre bien convertie en euros), le risque juridique (toujours vérifier le titre de propriété, les litiges sur les terres non titrées étant fréquents), le risque de gestion (louer à distance suppose un gestionnaire local fiable) et le risque de liquidité (revendre peut prendre plus de temps qu’en Europe). Aucun n’est rédhibitoire, mais chacun mérite d’être intégré à votre décision.

On vous accompagne, où que vous soyez

Chez Forsa Immo, nous sommes basés à Kairouan et nous travaillons régulièrement avec des Tunisiens de France, d’Italie, d’Allemagne et du Golfe. Nous pouvons réaliser les visites en vidéo pour vous, vérifier le statut foncier d’un bien, vous orienter vers un notaire et vous accompagner à chaque étape, du choix du bien au transfert des fonds. Contactez-nous via le formulaire du site ou par téléphone — où que vous soyez, on parle votre langue et on connaît votre région.

Les informations fiscales et réglementaires de cet article sont fournies à titre indicatif et peuvent évoluer ; elles ne remplacent pas l’avis d’un notaire ou d’un conseiller juridique. Les prix du marché évoluent également ; contactez-nous pour une estimation actualisée.