Le prix au m² : l'écart est considérable C'est le premier critère, et il est sans appel. En centre-ville, le mètre carré tourne autour de 1 450 TND à Kairouan, contre environ 4 060 TND à Sousse — soit un rapport de près d'un à trois. Les données récentes confirment d'ailleurs que Sousse reste sur une pente ascendante : les prix médians des appartements y ont progressé d'environ 12 % sur un an au troisième trimestre 2025, le littoral (Hammam Sousse, Port El Kantaoui) concentrant les valeurs les plus élevées. Concrètement, le budget d'un petit appartement en centre de Sousse permet souvent d'acquérir une maison entière, voire un terrain à bâtir, à Kairouan. Pour un primo-accédant ou un investisseur à budget maîtrisé, l'écart change tout. Le rendement locatif : deux moteurs différents À Sousse, la demande locative est portée par le tourisme et la location saisonnière : les rendements peuvent grimper en zone touristique (souvent 7 à 10 % en haute saison), mais ils sont saisonniers, plus exposés aux aléas du secteur et exigent un ticket d'entrée élevé. À Kairouan, la demande est plus structurelle qu'événementielle. Avec un rendement locatif brut généralement compris entre 4 et 7 % au niveau national, le marché s'appuie sur une population étudiante (plusieurs instituts supérieurs), des fonctionnaires, et bientôt le personnel du nouvel hôpital universitaire. C'est un rendement peut-être moins spectaculaire en pointe, mais plus régulier sur l'année — et obtenu pour un capital de départ bien inférieur. Les perspectives : qui a le plus de marge de progression?

p:paragraph --> Sousse est un marché mature. Les prix y sont déjà élevés, ce qui limite mécaniquement le potentiel de plus-value future : on achète une valeur sûre, pas une promesse de rattrapage. Kairouan, à l'inverse, est un marché en début de cycle. Plusieurs projets structurants sont susceptibles de revaloriser le foncier dans les prochaines années : Le CHU Roi Salman Ibn Abdelaziz, dont le chantier a démarré le 11 décembre 2025 (environ 500 millions de dinars, 14 hectares, livraison prévue

La qualité de vie : littoral contre patrimoine Impossible de comparer sans reconnaître la force de Sousse : la mer, la plage, l'animation touristique et une offre de services dense. Pour qui veut vivre les pieds dans l'eau, le débat est vite tranché. Mais Kairouan a ses propres atouts : un coût de la vie plus bas, une ville à taille humaine, et un patrimoine unique — la médina est inscrite au Patrimoine Mondial de l'UNESCO depuis 1988, et la ville a accueilli 43 792 touristes en 2024. Sa position centrale la place par ailleurs à moins d'une heure de la côte une fois les aménagements routiers achevés. Pour une résidence principale au calme ou un projet patrimonial (maison d'hôtes dans la médina, par exemple), elle offre un cadre que Sousse ne peut pas reproduire. Alors, Kairouan ou Sousse ? Selon votre profil Choisissez Sousse si : vous visez la location saisonnière touristique, vous voulez une résidence secondaire en bord de mer, et votre budget vous permet d'absorber un prix au m² parmi les plus élevés du pays. Choisissez Kairouan si : vous cherchez un point d'entrée abordable, un potentiel de plus-value à moyen terme adossé aux grands projets, un rendement locatif régulier, ou une résidence principale au bon rapport qualité-prix. C'est aussi un excellent choix pour les Tunisiens Résidant à l'Étranger qui veulent investir un capital raisonnable dans une région en mouvement. Nos biens disponibles à Kairouan Si Kairouan correspond à votre projet, voici une sélection de biens actuellement à la vente dans le gouvernorat : [digital_rise_price_filter] Un mot sur les frais d'achat (valable dans les deux villes) Quelle que soit la ville, prévoyez une enveloppe de frais d'acquisition d'environ 9 à 15 % du prix (droits d'enregistrement, conservation foncière, notaire, taxe municipale). Depuis 2025, la TVA sur les biens neufs est de 19 %. Les acheteurs étrangers doivent obtenir une autorisation préalable du gouverneur (délai généralement de 1 à 3 mois) et ne peuvent pas acquérir de terres agricoles. Sur tous ces points, l'écart de prix initial pèse encore davantage : 12 % de frais sur un bien kairouanais représentent une somme bien plus douce que 12 % sur un bien soussien équivalent. Besoin d'un avis sur votre projet?

p:paragraph --> Chez Forsa Immo, nous sommes implantés à Kairouan et nous connaissons le marché local délégation par délégation. Si vous hésitez entre les deux villes, nous pouvons vous aider à y voir clair en fonction de votre budget, de votre horizon et de votre objectif — investissement locatif, plus-value ou résidence principale. Contactez-nous via le formulaire du site ou par téléphone pour en discuter, sans engagement. Les chiffres cités sont issus de sources publiques (INS, presse nationa