Vendre un bien hérité en Tunisie : étapes, accord des héritiers et impôts (guide 2026)

À Kairouan, une bonne partie des maisons et des sanias qui arrivent sur le marché sont des biens de famille. Le père est décédé, la maison de la médina ou la terre de Chebika appartient désormais à cinq, huit ou douze héritiers, et un jour quelqu’un propose de vendre. C’est souvent là que les difficultés commencent : un frère à l’étranger, une sœur qui n’est pas d’accord sur le prix, un titre foncier jamais mis à jour, un acheteur qui demande « les papiers » et que personne ne sait réunir.

Ce guide explique, étape par étape, ce qu’il faut régler avant de vendre un bien hérité en Tunisie, ce que dit la loi sur l’indivision et la chefâa (الشفعة), et quels impôts prévoir. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire ou d’un avocat pour votre dossier précis, mais il vous évitera les erreurs les plus fréquentes.

En bref : les 6 étapes d’une vente de bien hérité

1. Établir la hujja (حجة الوفاة والوراثة) qui liste les héritiers et leurs parts.
2. Déposer la déclaration de succession à la recette des finances dans l’année qui suit le décès.
3. Mettre le titre foncier à jour au nom des héritiers (ou régulariser un acte non inscrit).
4. Obtenir l’accord de tous les héritiers, ou organiser un partage.
5. Estimer le bien et calculer l’impôt sur la plus-value avant de fixer le prix.
6. Signer chez le notaire avec tous les vendeurs présents ou représentés par procuration.

1. La hujja : le document qui dit qui hérite

Rien ne peut se faire sans la hujja de décès et d’hérédité (حجة الوفاة). Elle est établie par un notaire (عدل إشهاد) sur la base de l’acte de décès et de témoignages, et elle indique la liste des héritiers et la part de chacun selon le Code du statut personnel. C’est elle que vous demanderont la recette des finances, la Conservation de la propriété foncière, la banque et le notaire de la vente.

Conseil pratique : vérifiez qu’aucun héritier n’a été oublié (enfants d’un premier mariage, héritier décédé entre-temps dont les propres enfants héritent à leur tour). Une hujja incomplète bloque la vente au dernier moment.

2. La déclaration de succession : un délai d’un an

Selon l’article 7 du Code des droits d’enregistrement et de timbre, les héritiers doivent déposer et enregistrer la déclaration de succession dans un délai d’un an à compter du décès, en règle générale auprès de la recette des finances du dernier domicile du défunt. Au-delà, des pénalités de retard s’appliquent.

Combien coûtent les droits de succession ?

Les droits d’enregistrement sur les successions dépendent du lien de parenté (article 20 du même code, tarif n° 16) :

Trois dispositions du code sont particulièrement utiles pour les familles de Kairouan :

• Abattement (article 51) : en ligne directe et entre époux, un abattement de 5 000 DT par enfant vivant (ainsi que pour le conjoint survivant et les ascendants à charge), plafonné à 30 000 DT, plus 10 000 DT par héritier handicapé.
• Habitation principale du défunt (article 53) : elle est exonérée de droits de succession en ligne directe et entre époux, dans la limite de 1 000 m² (bâti et dépendances compris). Il faut une attestation de la municipalité ou de la délégation (« شهادة المسكن الرئيسي للمتوفى »).
• Terres agricoles (article 52) : la transmission d’immeubles agricoles en ligne directe, entre époux ou entre frères et sœurs peut être exonérée, à condition que les héritiers s’engagent à rester dans l’indivision et à exploiter la terre ensemble pendant au moins 15 ans. Si la terre est vendue avant, l’exonération tombe : les droits redeviennent exigibles, avec pénalités.

Ce dernier point est souvent ignoré. Avant de mettre en vente une sania héritée, demandez au notaire si la succession a bénéficié de l’exonération agricole : la vente peut déclencher un rappel de droits qu’il faut intégrer dans votre calcul.

3. Mettre le titre foncier à jour

Si le bien est immatriculé (titre bleu), l’héritage doit être inscrit sur le titre au nom des héritiers avant la vente. Un acheteur sérieux, et à plus forte raison sa banque, demandera un certificat de propriété récent où figurent les vendeurs.

Le cas le plus courant à Kairouan est le titre gelé : le titre est encore au nom du grand-père, et plusieurs successions ou ventes n’ont jamais été inscrites. Il existe une procédure de mise à jour prévue par la loi n° 2001-34. Nous l’avons détaillée dans notre guide Titre foncier en Tunisie : titre bleu, acte ou titre gelé.

Pour un terrain sans titre (acte sous seing privé, « contrat arabe »), l’acheteur vérifiera la chaîne des actes depuis le défunt jusqu’à vous. Rassemblez tous les anciens contrats enregistrés avant de chercher un acquéreur.

4. L’accord des héritiers, l’indivision et la chefâa

Vendre le bien entier : il faut tout le monde

Tant que le partage n’est pas fait, les héritiers sont en indivision (الشيوع) : chacun possède une quote-part du tout, pas une pièce ou un morceau de terrain précis. Pour vendre le bien entier, chaque héritier doit signer l’acte, en personne ou par un mandataire muni d’une procuration. Pour un héritier qui vit à l’étranger, la procuration se fait en général au consulat tunisien de son pays de résidence ; prévoyez ce délai dès le début.

Vendre seulement sa part : possible, mais attention à la chefâa

Un héritier peut vendre sa propre quote-part à un tiers. Mais le Code des droits réels donne alors aux autres copropriétaires un droit de préemption (chefâa, الشفعة) : ils peuvent se substituer à l’acheteur en remboursant le prix et les frais (articles 103 et suivants). Ce droit ne s’applique pas, par exemple, aux ventes entre ascendants et descendants ou entre époux (article 108).

Les délais comptent : depuis la loi n° 2006-29, le co-indivisaire informé de la vente par huissier de justice dispose d’un mois pour exercer la chefâa ; à défaut de notification, le délai est de six mois à compter de l’inscription ou de l’enregistrement de l’acte. En pratique, peu d’acheteurs acceptent d’acheter une part indivise avec ce risque, et le prix s’en ressent.

Et si un héritier refuse ?

Nul n’est obligé de rester indéfiniment dans l’indivision : chaque héritier peut demander le partage. La voie la plus simple reste le partage amiable (un héritier rachète les parts des autres, ou le bien est divisé si c’est réaliste, par exemple une grande sania). À défaut d’accord, le partage peut être demandé en justice, ce qui prend du temps et coûte cher. Une estimation indépendante du bien aide souvent à débloquer la discussion, parce que le désaccord porte presque toujours sur le prix.

5. L’impôt sur la plus-value d’un bien hérité

La vente d’un bien hérité peut être soumise à l’impôt sur la plus-value immobilière. Le point clé concerne le prix d’acquisition : pour un bien hérité, il est déterminé à partir de la valeur déclarée dans la déclaration de succession (article 28 du Code de l’IRPP et de l’IS), majorée de 10 % par année de détention, avec déduction des frais et des travaux justifiés.

Conséquence directe : sous-évaluer le bien dans la déclaration de succession pour payer moins de droits peut coûter plus cher au moment de la vente, puisque la plus-value sera calculée à partir de cette valeur basse. Faites estimer le bien correctement dès le départ.

Pour les taux applicables en 2026, les exonérations et un exemple chiffré, consultez notre guide complet de la plus-value immobilière en Tunisie et testez votre cas avec le simulateur gratuit (option « Bien hérité »). En indivision, chaque héritier est imposé sur sa propre quote-part.

6. Fixer le prix et trouver le bon acheteur

Un bien de famille se vend mal quand chaque héritier a « son » prix en tête. Trois réflexes aident :

• Une seule estimation, acceptée par tous, basée sur des ventes comparables dans le quartier (Mansoura, Hay Salem, route de Sousse, médina, Raggada, Chebika…). Vous pouvez commencer par notre outil d’estimation en ligne.
• Un seul interlocuteur pour les visites et les offres, désigné par écrit par les héritiers. Cela évite que l’acheteur négocie séparément avec chacun.
• Un dossier complet avant la mise en vente : hujja, reçu de la déclaration de succession, certificat de propriété ou chaîne d’actes, quitus de la taxe municipale, plan, et procurations des héritiers absents.

Avant d’accepter une avance, lisez aussi notre article sur l’arboun (العربون) et ses règles : avec plusieurs vendeurs, une avance encaissée par un seul héritier crée vite des conflits.

Exemple : une maison héritée par quatre frères et sœurs à Kairouan

Exemple illustratif, sans chiffres réels : une maison de la Mansoura, habitation principale du père, revient à sa veuve et à quatre enfants. La déclaration de succession est déposée dans l’année ; la maison bénéficie de l’exonération « habitation principale » parce qu’une attestation de la municipalité est jointe. Un fils vit en France : il signe une procuration au consulat. La famille s’accorde sur une estimation, mandate une seule personne pour les visites, et le notaire calcule la plus-value de chacun à partir de la valeur déclarée dans la succession. La vente se signe en une seule séance, sans chefâa ni litige.

Questions fréquentes

Peut-on vendre une maison héritée si un héritier refuse ?

Pas le bien entier : il faut la signature de tous les héritiers. Les autres peuvent vendre leurs parts (avec le risque de chefâa) ou demander le partage, à l’amiable ou en justice.

Quel est le délai pour déclarer une succession en Tunisie ?

Un an à compter du décès, selon l’article 7 du Code des droits d’enregistrement et de timbre. Passé ce délai, des pénalités de retard s’appliquent.

Faut-il payer la plus-value sur un bien hérité ?

Elle peut être due. Le prix de revient retenu est la valeur déclarée dans la succession, majorée de 10 % par an de détention. Vérifiez votre cas avec notre simulateur ou votre notaire.

Un héritier à l’étranger doit-il revenir en Tunisie pour signer ?

Non, il peut donner une procuration, généralement établie au consulat tunisien. Prévoyez le délai d’obtention et d’envoi.

La terre agricole héritée peut-elle être vendue tout de suite ?

Oui, mais si la succession a été exonérée au titre de l’article 52 (engagement de rester 15 ans en indivision), la vente fait perdre cette exonération et rend les droits exigibles avec pénalités. Renseignez-vous avant de signer.

Forsa Immo vous accompagne

Vous êtes héritier d’une maison, d’un appartement ou d’une terre à Kairouan et vous envisagez de vendre ? Forsa Immo peut estimer le bien, vous aider à préparer la liste des documents, présenter le bien à des acheteurs vérifiés et coordonner la signature avec le notaire de votre choix. Nous ne remplaçons ni le notaire ni l’avocat, mais nous faisons gagner du temps à toute la famille.

Forsa Immo – Rue de Sfax, Kairouan, en face de la STEG, à côté du Café El Ahram
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ملخص بالتونسي

عندك دار ولا سانية ورثتها في القيروان وتحب تبيع؟ أول حاجة الحجة متاع الوفاة عند عدل الإشهاد، من بعد التصريح بالتركة في القباضة المالية في أجل عام من تاريخ الوفاة، ومن بعد تحيين الرسم العقاري باسم الورثة. باش تبيع العقار الكل لازم الورثة الكل يمضيو ولا يعطيو توكيل. إذا واحد باع منابو برك، الشركاء عندهم حق الشفعة. وما تنساش تحسب الأداء على القيمة الزائدة قبل ما تحدد السوم. فرصة إيمو تعاونك في التقييم وتحضير الوثائق والبيع. 📞 24 704 708

Sources et références

• Code des droits d’enregistrement et de timbre, art. 7 (délai d’un an), art. 20 n° 16 (taux successions), art. 51, 52, 53 (abattement et exonérations), édition 2020 publiée par Infirst : infirst.tn ; tarif consulté aussi sur Jurisite Tunisie. Consultés le 7 novembre 2026. Les montants peuvent avoir été modifiés par des lois de finances ultérieures : faites confirmer par la recette des finances ou votre notaire.
• Code de l’IRPP et de l’IS, art. 27 et 28 (plus-value immobilière, prix de revient des biens hérités), édition 2018 : chaexpert.com, consulté le 7 novembre 2026.
• Gouvernorat de Nabeul, fiche procédure « شهادة المسكن الرئيسي للمتوفى » : nabeul.gov.tn, consultée le 7 novembre 2026.
• Code des droits réels, art. 103 à 115 (chefâa) et loi n° 2006-29 : synthèse « الشفعة في القانون التونسي », H. Bouzazi, inspectrice centrale à la Conservation de la propriété foncière, da5ira.com (juillet 2020), consultée le 7 novembre 2026.
• Mohamed Ben Abderrazek, « Fiscalité des successions en Tunisie », Tunisie Numérique, 22 juillet 2026 : tunisienumerique.com.

Article informatif rédigé par l’équipe Forsa Immo. Il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé.